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深圳試水集體土地入市專家析搶地風險

发布时间:2019-11-09 05:19:36

深圳试水集体土地入市 专家析抢地风险,

备受外界瞩目的深圳 新土改 又有新举措近日,深圳首宗 农地 以1.16亿元的出让底价挂牌,并将于12月20日进行拍卖作为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点,该地块采用3∶7的收益分成方式也受到关注

上海易居房地产研究院研究员严跃进接受本报采访时表示,农地入市真正的障碍不仅源于现有土地制度下的法律约束,更重要的是其背后较为繁冗的利益关系此类土地交由市场后,不仅得到了市场定价,同时厘清了利益与收益,最为重要的是理顺了土地背后的权属关系,具有标志性意义

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此地块的成功出让有望成为一个范例,推进深圳各地盘活土地存量,如果可行,不排除将来会有更大限度的放开

土地收益3∶7分成

资料显示,该地块位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区,来临深圳机场和广深一级公路,土地面积14568.29平方米,建筑面积69900平方米,土地使用年期为30年土地性质为工业用地(新型产业用地),准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业

值得注意的是,对于这块土地的所得收益,将由凤凰社区和市国土基金以3:7的比例进行分成,村集体组织并可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套

以前村集体工业用地的出让都不是透明化操作,有可能部分村民不同意,却被村长和一些村干部强制出让给企业,村干部从中寻租,造成村民利益的损失 深圳市规划国土委内部人士坦言,以后集体工业用地都将在土地交易中心进行公开出让,价位及细节透明化将有利于保障村民的利益

业内分析认为,3∶7收益分成的方法,并不只是以一次性赔偿割断农民与农地的所有联系,而是让农民与集体经济以占有股份的方式分享持续性的经济收益,有利于将农民的权益纳入考量

凤凰社区相关负责人表示,对于原住民来说,收益比简单的租地或卖地更 可持续 , 土地成功出让后,社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业,成为其股东

合理的分成机制,是调动农地入市中各类资源流向合适领域的最有效方式 严跃进认为,目前简单的 五五 分成方式并没有激发农村集体的热情,而 三七分 附带物业所有权和经营权的做法,不仅能避免相应农村集体经济遭遇卖地的质疑,而且能把握增值空间,同时保有一定的物业,更是长效利用土地资源的较好模式

聚焦存量土地盘活

自《深圳市土地管理制度改革总体方案》于2012年5月25日正式公布之后,深圳市的新一轮土地改革已经启动一年多,主要聚焦存量土地二次开发利用

今年1月,深圳市政府以1号文的形式公布了《优化资源配置促进产业转型升级 1+6文件 》文件规定,原农村集体经济组织继受单位,实际占用的符合城市规划的产业用地,在厘清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权

十八届三中全会提出的 建立城乡统一的建设用地市场 ,是前述地块入市的催化剂深圳土地资源紧缺,对于存量土地的开发利用显得至关重要据了解,深圳市新增用地即将耗尽,新一轮土地利用总体规划确定,全市建设用地总量为976平方公里,目前仅剩约46平方公里

严跃进分析,从全国市场来看,部分城郊农地处于闲置状态,城市产业向外拓展就产生了产业用地的需求 尤其对于深圳及部分用地稀缺的城市而言,更需要对土地资源进行盘活

然而, 原农村集体经济组织在城市化后,不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面 深圳市规土委主任王幼鹏此前曾表示,对于深圳而言,新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度

此次农地入市的实际意义,就是通过更合理的利益分配方式,为农村集体用地上的违法、非法建筑使用者提供推出机制,否则,这些上盖建筑只能游离在法律之外生存,政府拆不掉,但也不会给予确权 宋丁说

暂不放开小产权房

虽然首宗集体工业用地入市了,但深圳的宅基地和小产权房何时能放开,则一直是外界关注的焦点

从工业用地开始试点,各方的阻力较小,工业用地放开就是为了发展经济、产业,政府能够把控住而商住用地涉及利益复杂,一旦放开,各种炒作的资金将蜂拥而入 深圳市规土委人士表示,由于政府无法评估一旦放开宅基地和小产权房的流转,会对社会产生多大的震动和影响,暂时不可能铺开至村集体的宅基地和小产权房

何时放开要看各系列配套改革的进展,在这些配套改革没有落实前,位于城市里的除工业用地以外的村集体建设用地不会放开流转 深圳市规土委人士表示

有业内人士透露,如果此类工业用地农地入市成功运行,今后,相关经验可以拓展到公共设施用地、商住用地,甚至连片的既有空地又有建筑的用地

德邦证券一位地产行业分析师认为,一旦深圳的口子打开,更多的农村集体土地放开入市,并允许土地转性,将缓解土地供给压力,改善土地价格上涨预期,有利于降低房地产企业地价成本,缓解房价上涨压力

在严跃进看来,若农地陆续入市,释放更多的闲置地块,直接促进未来相应用地的供给,对于增加住房供应量是积极的促进作用同时,也优化了城市用地结构,为未来中国城乡联动发展、解决农民市民化中的就业问题、规避农民失地后的各类社会问题等都带来积极影响

严跃进提醒房企应该做好准备,来及时应对发生变化的土地制度, 虽然农地入市将带来一块更大的蛋糕,但对于目前城市核心区域的拿地热情应适当降温,保持理性才是明智房企要顺应城镇化趋势,应加大对城郊闲置用地的调查,通过对政策的正确解读来寻找商机

(:陆浩)

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